Управляющий партнер PARUS Real Estate (входит в NF Group) Марина Шалаева рассказала «Известиям» , в чем особенности инвестирования в недвижимость за рубежом и что нужно учесть при покупке квартиры или дома за границей.
По ее словам, можно выделить несколько привлекательных инвестиционных объектов со своими преимуществами: покупка готовых активов с доходностью; девелоперские проекты и участки под строительство; виллы и квартиры под реконструкцию; виллы и новостройки на этапе строительства.
«Покупка готовых активов с доходностью в последнее время особенно востребована, так как уровень доходности от аренды в Эмиратах — один из самых высоких во всем мире. Например, в Абу-Даби и Дубае он в среднем составляет 6,9% годовых, в то время как в Лондоне — всего 3,8%, в Нью-Йорке — 3,2%, а в Париже — 2,8%. Данный сегмент также дает возможность сразу оформить «золотую визу» на 10 лет, а владение объектами коммерческой недвижимости позволяет избежать рисков, связанных со строительством и сроками сдачи объекта», — объяснила Шалаева.
В то же время участки под строительство можно приобретать у так называемых master developers, крупнейших государственных застройщиков, а также напрямую у государства, однако необходимо создать JV (Joint Venture — совместное предприятие) c местным игроком, уточнила эксперт.
«Если заходить в такое партнерство, то доходность по девелоперским проектам в ОАЭ составляет от 15 до 50%, а распределение прибыли может варьироваться от 50/50 до 20/80, где 80% получает местный девелопер/партнер», — добавила Шалаева.
Она также рассказала, что из-за отсутствия земли в топовых туристических локациях инвесторы всё чаще интересуются готовыми и зачастую старыми квартирами и виллами у моря в популярных районах. В такой недвижимости они делают ремонт, затем перепродают объект, доходность которого может составить от 20%.
«В III квартале 2022 года рынок новостроек Дубая показал рекордный прирост по количеству сделок, впервые за 10 лет было заключено более 11 тыс., что также на 30% больше, чем во II квартале 2022 года», — отметила она, уточнив, что привлекательное при покупке новостроек — выгодные рассрочки сроком до пяти лет, что позволяет инвестору поэтапно оплачивать объект до окончания строительства и после.
Как она объяснила, перед покупкой недвижимости, во-первых, необходимо помнить, что девелоперы и собственники могут запросить Proof of funds (подтверждение наличия средств).
Во-вторых, для крупных инвестиционных сделок нужно подготовить базу — открыть счет, компанию, продумать структурирование.
«В-третьих, при покупке новостроек сравните цены на похожие объекты в том же районе, чтобы понять, не переоценен ли объект», — посоветовала Шалаева.
Кроме того, при приобретении недвижимости, находящейся в аренде, следует быть готовым к тому, что решение о покупке будет приниматься после просмотра только фото, видео, так как живой просмотр таких вариантов зачастую невозможен. По словам эксперта, в этом случае можно столкнуться с недостоверной информацией, поэтому важно всегда всё перепроверять, сотрудничать с проверенными специалистами и осознанно инвестировать, учитывая аналитику.
Говоря о странах, на которые обращают внимание покупатели недвижимости, Шалаева сообщила, что в 2022 году ОАЭ стали самой востребованной локацией у инвесторов из РФ.
«Причин этому много: лояльная налоговая политика (отсутствие налогов), открытость для иностранных инвесторов, инструменты перевода средств из банков РФ, возможность получить ID и визу резидента, привлекательные инвестиционные проекты, высочайший уровень безопасности и уникальный стиль жизни», — объяснила она.
Эксперт добавила, что в Дубае сохраняется рекордный спрос на недвижимость. Так, только в III квартале прошлого года там было заключено сделок более чем на $19 млрд, по сравнению с $11,4 млрд за аналогичный период 2021-го.
