Тень на плетень: как отстоять права, если соседская баня затеняет участок

Практически каждый владелец частного участка рано или поздно принимает решение о строительстве бани.

Однако если одни мало интересуются нормами строительства, а уж тем, что соседский огород может зачахнуть от недостатка солнца, - и тем более, то другие, напротив, убеждены, что все делают по закону. В качестве довода соседям приводят ссылки из местных правил землепользования и благополучно отстраивают банные хоромы в метре от забора.

По ту сторону забора

Именно в последней ситуации оказались владельцы земельного участка в Кашинском районе Тверской области.

Сосед более 10 лет назад решил возводить баню, о чем даже известил местную власть. Добро от архитектора было получено, в метре от забора мужчина залил фундамент - и на этом стройка закончилась.

Возобновилась она только весной этого года: землевладелец завез брус и начал строительство. Соседи молча наблюдали за процессом, пока дело не дошло до крыши. Точнее, вполне полноценного мансардного этажа, от которого падает тень на часть посадок с клубникой.

Какими-либо уговорами и возмущениями огородников будущего банщика было не пронять. У него один довод: баня в метре от забора - и точка.

Устав искать компромиссы с соседом и правду в инстанциях, жители Кашинского района обратились на наш портал.

Стоит отметить, что и нашей редакции что-либо выяснить по поводу нормативов по высоте бань в органах региональной и местной власти не удалось.

Представители ведомств попросту разводят руками, указывая лишь на расстояния от соседского забора, где должны размещаться постройки.

Баня в два этажа

Однако ответ, что в метре можно строить сарай высотой в 20 метров (предельная высота строительства на участках ИЖС), нас не удовлетворил.

С помощью юристов мы постарались разобраться, по какую сторону забора правда.

Итак, начнем с того, что баня относится к хозяйственной постройке и на нее распространяется соответствующие нормы строительства.

Правила застройки утверждает каждый муниципалитет. С ними можно познакомиться здесь.

В нашем случае в Кашинском городском округе минимальное расстояние от границы участка до хозяйственных построек — 3 метра.

Однако эти нормы в сторону ужесточения были приняты относительно недавно и распространяются на владельцев участков, которые только собираются строить баню.

Ранее допустимое расстояние было в три раза меньше.

Так что с этой точки зрения к строителю бани в Кашинском районе вопросов нет. Ведь, как известно, действие закона не распространяется на отношения, возникшие до его введения.

Стоит отметить, что до сих пор многие при постройке бани говорят о метре. Это расстояние действительно фигурирует, но в санитарных и противопожарных нормах. И оно обусловлено в том числе тем, что должна обеспечиваться достаточная дистанция для отведения сточных вод.

Сегодня оформлять разрешение на строительство бани на собственном участке не нужно. При этом неважно, какая постройка будет возведена, — на фундаменте или на сваях.

Правда, в данном случае речь идет об одноэтажном строении не более 50 кв. м.

Следовательно, если планируется возведение небольшой бани, не отягощенной лишними конструкциями, коммуникациями и фундаментом, можно обойтись и без разрешительной документации.

Получить разрешение и затем зарегистрировать объект нужно в том случае, если баня возводится как капитальное строение с одним или несколькими признаками:
• 2- или 3-этажная конструкция;
• наличие коммуникаций;
• обустройство жилых помещений.

Согласно разъяснениям Росреестра, при определении максимального количества этажей объектов капитального строительства в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный, а также цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Таким образом, получается, что на возведение бани с мансардой необходимо разрешение на строительство. А соответственно, местной администрации необходимо представить в том числе проект предполагаемой постройки со схемой расположения бани и указанием расстояния до других объектов, расположенных на участке.

При выдаче такого разрешения местная власть должна учитывать права соседей. Речь идет в том числе и об освещенности участка.

В противном случае, согласно ст. 304 ГК РФ, собственник через суд может требовать «устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения».

Да будет свет!

Правда, если сосед не может принимать по привычному графику солнечные ванны у себя на участке, это совсем не повод для судьи потребовать снесение постройки.

Другое дело, если затененность участка наносит определенный вред. Но его еще придется доказать.

Аналогичное гражданское дело было рассмотрено Московским областным судом.

Собственнику земли помешала соседская постройка с мансардой, из-за которой возникло дополнительное затенение земельного участка.

По делу была назначена и проведена судебная экспертиза.

Согласно ее заключению, строение затеняло участок истца с восточной стороны с 7.00 до 14.00 часов. Площадь максимального единовременного затенения составляет 285 кв. м, то есть почти 3 сотки.

Устранение затенения, по мнению экспертов, было возможно путем демонтажа мансарды.

Суд удовлетворил заявление истца и предписал снести часть постройки. (Апелляционное определение Московского областного суда от 15.02.2016 по делу № 33-146/2016.)

И все же - ищите компромисс. Договориться можно всегда и с любым человеком, если есть желание. Главный вопрос, на который следует себе ответить, - хотите ли вы просто отомстить соседу или же вред от затенения вполне реальный и ощутимый.

И не откладывайте решение вопроса: строительство бани, которая может стать причиной затенения, следует останавливать еще в самом начале. А не тогда, когда она уже построена и бросает щедрую тень на вашу любимую «фазенду».